Aval bancario en la compra sobre plano: guía 2026

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Lamborghini Villas Marbella 2 de noviembre de 2026 Tierra Viva

Cuando compras una villa de obra nueva sobre plano en España, pagas parte del precio mucho antes de recibir las llaves. La ley tiene un mecanismo concreto para proteger ese dinero: cada cantidad entregada a cuenta debe estar cubierta por un aval bancario o un seguro, e ingresarse en una cuenta especial. Esta guía explica qué exige la ley, qué cubre la garantía, cómo reclamarla y qué revisar antes de firmar.

Qué dice la ley

La norma está en la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, modificada por la Ley 20/2015. Se aplica desde el 1 de enero de 2016 a las viviendas que se venden antes o durante su construcción. Desde que obtiene la licencia de edificación, el promotor que cobre cantidades a cuenta a los compradores debe:

Garantizar la devolución de todo lo que ha pagado el comprador, más los intereses legales, mediante un seguro de caución o un aval solidario de una entidad de crédito.
Cobrar a través de un banco, en una cuenta especial separada del resto de fondos del promotor, de la que solo puede disponer para la construcción.

Qué cubre la garantía

La garantía debe cubrir todo lo que entregas a cuenta, impuestos incluidos (el IVA en la vivienda nueva), más el interés legal del dinero desde cada pago hasta la fecha prevista de entrega. Se activa si la obra no empieza o no se termina en el plazo pactado.

Aspecto	Aval bancario	Seguro de caución
Lo emite	Una entidad de crédito (banco)	Una aseguradora
Forma	Aval por las cantidades entregadas	Póliza individual para cada comprador
Protegido	El comprador	El comprador es el asegurado; el promotor contrata la póliza
Importe	Cantidades a cuenta, impuestos e interés legal	Cantidades a cuenta, impuestos e interés legal hasta la fecha de entrega

Si el promotor deja de pagar la prima del seguro, la aseguradora no puede oponérselo al comprador.

Cómo reclamar si la obra no se entrega

Requerimiento al promotor. Si la obra no ha empezado o no se ha terminado a tiempo, le pides de forma fehaciente la resolución del contrato y la devolución de todo lo pagado.
Treinta días. Si en 30 días desde ese requerimiento el promotor no ha devuelto el dinero, puedes reclamar directamente a la aseguradora o al banco que emitió la garantía.
Pago de la aseguradora. Con un seguro de caución, la ley da a la aseguradora otros 30 días para pagar.

Ojo con el plazo: el aval caduca a los dos años del incumplimiento del promotor si en ese tiempo el comprador no ha pedido la resolución del contrato y la devolución. Si pasa la fecha de entrega, habla con tu abogado cuanto antes.

Cuándo termina la garantía

La garantía se cancela cuando se expide la licencia de primera ocupación (o un documento equivalente) y se entrega la vivienda al comprador. A partir de ahí, la protección que cuenta es el seguro de la construcción.

Después de la entrega: el seguro decenal

Según el artículo 19 de la misma ley, el promotor de una vivienda nueva debe contratar un seguro decenal que cubre durante diez años los daños materiales por defectos en la cimentación, vigas, forjados, muros de carga y demás elementos estructurales. Protege a los propietarios que tenga la vivienda en esos diez años. Además, el constructor responde un año de los defectos de acabado, y hay una responsabilidad de tres años por los defectos que afectan a la habitabilidad.

Lista de comprobación antes de pagar una reserva

Pide la licencia de edificación: la obligación de garantizar tus pagos empieza cuando se concede.
Pide el certificado individual del aval o del seguro a tu nombre por cada pago, y comprueba que incluye el IVA.
Comprueba que el contrato identifica la cuenta especial donde se ingresan tus pagos.
Revisa la fecha de entrega que figura en el contrato: es la que activa tus derechos.
Guarda todos los justificantes de pago y documentos de garantía juntos.
Pide a un abogado independiente que revise el contrato y las garantías antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio el aval bancario al comprar sobre plano en España?

Sí. Desde que se concede la licencia de edificación, el promotor que cobre cantidades a cuenta de una vivienda debe garantizar su devolución con un aval bancario o un seguro de caución.

¿El aval incluye el IVA?

Sí. Cubre las cantidades entregadas a cuenta con los impuestos, más el interés legal hasta la fecha prevista de entrega.

¿Qué hago si el promotor no me devuelve el dinero?

Tras un requerimiento fehaciente y 30 días sin devolución, puedes reclamar directamente al banco o a la aseguradora que emitió la garantía.

Comprar una villa de obra nueva en Tierra Viva

Tierra Viva es una urbanización cerrada de 53 mansiones diseñadas con Lamborghini en las colinas de Benahavís, que se venden como obra nueva. Antes de reservar, pide la documentación de compra y que tu abogado revise las garantías de tu unidad, como recomienda esta guía para cualquier compra sobre plano. Mira las villas de obra nueva en Marbella, la guía paso a paso para comprar una villa de obra nueva, los costes e impuestos de la compra y cómo funciona la hipoteca para no residentes.

Los precios no se publican. Escríbenos por WhatsApp para recibir el dossier, los planos y la disponibilidad: +34 617 455 454.

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Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico. Fuentes: disposición adicional primera y artículo 19 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (modificada por la Ley 20/2015), y guía del Portal del Cliente Bancario del Banco de España sobre avales en la compra de vivienda. Última revisión: noviembre de 2026.

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